FAQ

Je suis intéressé par l'acquisition d'un appartement en vente sur plan. Le courtier m'indique que le mode de vente est la "quote-part-terrain". Pouvez-vous m'expliquer de quoi il s'agit ? Quelle est la différence avec la vente à terme ?

En préambule, il est important de savoir que la valeur d’un objet immobilier est calculée selon 2 éléments distincts. La première étant la valeur foncière (le terrain) et la seconde, la valeur de construction (le logement).

Vente à terme

Dans le cas d’une vente à terme, l’acheteur devient propriétaire de son bien, uniquement lors de la réception de ce dernier à la remise des clés. Il paiera un premier acompte (de 10% ou 20% généralement) lors de la signature de l’acte devant notaire et le solde à la remise des clés (appelée réquisition de transfert). La valeur foncière et la valeur de construction sont donc englobées lors de ce type de vente. Dans ce cas, les frais d’achat de 5% sont calculés sur le montant total de l’acquisition.

Quote-part terrain

En achetant un objet immobilier sur plan en quote-part terrain, l’acquéreur devient directement propriétaire lors de la signature de l’acte devant notaire. Il paie un premier montant (entre 20% et 30% de la valeur totale) correspondant à la valeur foncière. En parallèle, il est conclu un contrat avec l’entreprise générale. Le montant de la valeur de construction sera versé, par acompte, et par le biais d'un crédit de construction contracté avec sa banque, durant toute la durée de chantier en fonction de son avancement. Cette méthode est attractive pour l’acquéreur puisqu’il paie ses frais d’achat de 5% uniquement sur la valeur foncière.

Comment est calculé l'impôt sur le gain immobilier ?

Vous avez récemment vendu votre bien et avez réalisé une plue-value. Ce gain est dès lors imposable et il s'agit d'une imposition cantonale.

Pour calculer ce montant, deux critères sont pris en compte :

1. Le montant du bénéfice
2. Le nombre d'années d'occupation de l'immeuble

Le bénéfice fait état du prix de vente de l'objet duquel est déduit le montant d'acquisition du bien, ainsi que les diverses impenses.

Pour le nombre d'années d'occupation, l'impôt est perçu selon un barème de taux dégressifs allant de 30 à 7 %; sachant que les années d'occupation du logement prouvées par le contribuables comptent double.

A noter, en cas de vente suivie d'une nouvelle acquisition, il est possible de reporter le gain immobilier sur une période allant de 12 à 18 mois.

Pour plus d'information, consultez les liens suivants : Canton de Vaud - Canton du Valais - Canton de Genève - Canton de Fribourg - Canton de Neuchâtel.

Quelle est la différence entre un contrat non-exclusif et un exclusif ?

Mandat exclusif 

Mandat donnant l’exclusivité absolue à une agence immobilière. En ce sens, ni le propriétaire lui-même, ni d’autres intermédiaires ne sont autorisés à réaliser des démarches pour vendre le bien immobilier concerné.

De manière générale, le propriétaire transmettra tout intérêt d’éventuels acquéreurs directement à son courtier, qui se chargera personnellement de ce client (visite, conseils, financement, etc.).

Il s’agit d’un mandat très intéressant, notamment lorsque le propriétaire n’a pas le temps de se charger de commercialiser son bien et qu’il souhaite s’assurer d’une transaction réussie, accompagné par un professionnel.

Mandat simple (non-exclusif) 

Contrat agréant de mandater plusieurs agences immobilières et permettant au propriétaire de vendre par ses propres soins. Attention à ne pas mandater de trop nombreux acteurs. Le bien perdra de sa splendide en étant vu chez trop de professionnels.

Mandat semi-exclusif

Ce dernier est très proche du mandat exclusif. Les termes sont identiques concernant l’exclusivité vis-à-vis d’autres agences immobilières ou intermédiaires. La différence réside dans le fait que le propriétaire peut se charger de réaliser des démarches afin de trouver acquéreur. En cas de vente en direct, la commission n’est pas due à l’agence mandatée.

Qu'est-ce que la LFAIE ?

Il s'agit de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger.

Cette dernière limite par une série de restriction l'accession à la propriété pour des personnes ne bénéficiant pas du droit de s'établir en Suisse.

Pour plus d'informations, consultez les documents mis à disposition par l'office fédéral de la justice.

Que comprennent les parties communes d'une PPE ?

Les parties communes sont les parties de la parcelle et de l'immeuble affectées à la totalité des copropriétaires ou à certains de ces derniers (parties relativement communes), soit :

• le bien-fonds,
• les murs porteurs, les dalles, la façade, le toit, la cage d’escaliers, l'ascenseur
• les cours, parcs et jardins
• la buanderie, le local à vélos
• l’installation de chauffage sans la vanne thermostatique
• les conduites électriques et d’eau (jusqu’aux dérivations des appartements)
• les cours, parcs et jardins
• les voies d'accès

Les parties privées sont quant à elles : le lot lui-même (installation de cuisine et salle de bains, les portes, les murs non-porteurs, le revêtement de sol, etc.).

D'autres éléments font partie des parties privées, avec toutefois quelques restrictions. Les stores et fenêtres par exemple doivent être entretenus par le copropriétaire qui y veillera, tout en se conformant aux critères (genre, couleur) décidés par la copropriété.

Nous avons trouvé l'appartement de nos rêves mais devons d'abord vendre notre maison actuelle. Un ami nous a parlé du "prêt relais". Pouvez-vous nous indiquer en quoi cela consiste ? Et est-ce une bonne solution ?

Dans ce type de transaction, difficile de savoir par où commencer. Nombreuses sont les personnes qui vont parallèlement chercher un bien - et patienter jusqu'à l'avoir trouvé - avant de lancer la vente de leur logement actuel. Et malheureusement, il arrive que le bien tant désiré finisse par être acquis par un autre client.

Pour pallier à cette problématique, la banque propose un "prêt relais". Cela permet, de manière très simple, d'acquérir un bien avant d'avoir vendu sa propriété actuelle.

L'institut banquier finance entre 60 et 80% du prix du nouveau logement moyennant un intérêt équivalent à celui des taux de crédits classiques. Le capital sera remboursé le jour où le bien est vendu. A noter, il existe une durée limitée de 12 à 24 mois durant laquelle vous devrez avoir vendu votre premier achat.

Est-ce une bonne solution ? Naturellement, il s'agit d'une solution très intéressante. La durée de ce prêt étant limitée dans le temps, il est par contre essentiel d'estimer son bien au juste prix et de confier la commercialisation à des professionnels de la branche afin de garantir une vente dans les délais impartis. En cas de non-vente, la banque est en droit d'exiger le remboursement du crédit à la date fixée dans l'acte.